Blogue des prêts hypothécaires privés
Comment investir en immobilier : risques et financement prêt privé
Comment investir en immobilier : stratégies, risques et solutions de financement
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Investir en immobilier demeure l’une des façons les plus puissantes de bâtir un patrimoine, générer des revenus et diversifier ses placements. Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’achat d’un immeuble locatif n’est pas la seule option : il existe aujourd’hui plusieurs façons d’investir en immobilier, certaines très accessibles, d’autres plus techniques, mais tout aussi performantes lorsqu’elles sont bien planifiées.
Cependant, un point demeure essentiel : la réussite d’un investissement immobilier dépend autant de la stratégie choisie que du financement disponible. Entre exigences bancaires, délais d’approbation et refus possibles, plusieurs investisseurs se retrouvent bloqués. Dans ces situations, le prêt privé peut devenir un levier stratégique.
Dans cet article, nous présentons différentes façons d’investir en immobilier, leurs avantages, leurs limites, ainsi que les solutions de financement qui permettent réellement de concrétiser un projet.
Deux grandes façons d’investir en immobilier : direct ou indirect
Avant de parler de stratégies concrètes, il faut comprendre qu’il existe deux grandes approches.
- L’investissement immobilier direct consiste à acheter une propriété réelle, que ce soit pour la louer, la revendre ou participer activement au projet. Cette méthode demande un certain capital, une implication opérationnelle et une gestion plus présente.
- L’investissement immobilier indirect permet d’investir sans acheter physiquement une propriété. Il s’agit plutôt de placer son argent dans des produits financiers liés à l’immobilier, offrant une exposition au marché sans obligation de gestion.
Ces deux approches répondent à des profils d’investisseurs différents. L’important est de choisir celle qui correspond à vos objectifs, votre budget, votre tolérance au risque … et votre capacité d’obtenir du financement.
1. L’investissement immobilier direct
Chaque approche d’investissement immobilier répond à un objectif différent. Le choix de la bonne stratégie dépend de votre situation financière, de votre tolérance au risque, de votre horizon de temps et bien sûr, de votre financement.
L’immobilier locatif : bâtir un revenu et un patrimoine à long terme
Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter une propriété pour générer des revenus récurrents provenant des loyers. C’est l’une des stratégies les plus populaires, car elle combine sécurité, rendement stable et croissance progressive de la valeur du bien.
L’immobilier locatif permet de bénéficier d’un actif tangible tout en laissant le marché travailler en votre faveur. Toutefois, il s’agit d’un investissement qui exige rigueur et patience : gestion des locataires, entretien régulier, imprévus possibles et exigences financières élevées des banques.
Le flip immobilier : acheter, rénover, revendre pour réaliser un profit rapide
Le flip immobilier consiste à acheter une propriété sous-évaluée ou nécessitant des travaux, la rénover, puis la revendre à profit sur une courte période. C’est une stratégie dynamique, attractive et souvent rentable, lorsqu’elle est bien exécutée.
Pour réussir un flip, il faut acheter au bon prix, contrôler les coûts de rénovation et respecter les délais. Le principal défi n’est pas uniquement la rénovation : c’est le financement. Les banques hésitent souvent à financer ce type de projet jugé trop risqué ou trop rapide.
Location avec option d'achat: Ce que les promoteurs ne vous disent pas
Location avec option d'achat : ce que les promoteurs ne vous disent pas
Nos solutions de financement…
La location avec option d’achat peut sembler être une bouée de sauvetage pour les propriétaires en difficulté financière.
Connue sous les termes de location avec option d’achat avec ou sans mise de fonds ou encore de location avec option d’achat entre particuliers, ce procédé est souvent présenté comme une solution miracle par certains courtiers hypothécaires et entreprises de démarchage.
Mais derrière les promesses alléchantes se cachent des risques importants que peu de promoteurs osent mentionner.
Comprendre la location avec option d’achat
La location avec option d’achat est une entente comportant deux volets distincts : un contrat de location et une option d’achat.
Concrètement, vous vendez votre propriété à un investisseur ou une entreprise, qui vous la loue ensuite avec la possibilité de la racheter ultérieurement à un prix prédéterminé, généralement majoré de 5% par année.
Les caractéristiques principales
- Double contrat : Un bail de location standard et une option d’achat séparée
- Prix de rachat fixé : Déterminé à l’avance, souvent avec une majoration annuelle de 5%
- Période déterminée : Généralement de 1 à 3 ans avant d’exercer l’option d’achat
- Loyer majoré : Une portion du loyer mensuel peut être créditée vers l’achat futur
4 raisons de choisir une 2ème hypothèque vs un refinancement en 2026
Deuxième hypothèque vs refinancement : pourquoi la deuxième hypothèque est souvent le meilleur choix en 2026
Prêt privés pour acquisition et refinancement
Demande de…
Dans un marché immobilier en constante évolution, les propriétaires recherchent des solutions flexibles pour accéder à leur valeur nette sans compromettre leur situation financière. Deux options s’offrent à eux : le refinancement hypothécaire et la deuxième hypothèque.
Si le refinancement est bien connu, la deuxième hypothèque gagne fortement en popularité pour une raison simple : elle permet d’accéder au capital sans toucher à votre prêt hypothécaire existant qui possède souvent un taux plus avantageux.
Récemment, les demandes de deuxième hypothèque ont augmenté au Canada, un signal clair que les propriétaires se tournent vers cette solution plus flexible et plus rapide.
Qu’est-ce qu’une deuxième hypothèque ?
Une deuxième hypothèque est un type de prêt additionnel obtenu en utilisant votre propriété comme garantie, mais qui ne remplace pas votre prêt hypothécaire de premier rang.
Elle se classe donc au second rang, laissant intacte votre hypothèque principale.
C’est une façon simple d’utiliser l’équité accumulée dans votre maison sans renégocier votre prêt existant.
Pourquoi la deuxième hypothèque est-elle généralement plus avantageuse qu’un refinancement ?
Dans le contexte actuel avec des taux plus élevés, des pénalités lourdes et des critères bancaires stricts, la deuxième hypothèque ressort comme une solution plus flexible, prévisible et rentable.
Refinancement hypothécaire pour vos rénovation : une bonne solution ?
Vous songez à entreprendre des rénovations domiciliaires ? Qu’il s’agisse de refaire la toiture, d’agrandir votre maison, de moderniser la cuisine ou simplement de redonner vie à votre patio, un défi demeure : comment financer des travaux qui peuvent rapidement représenter une dépense importante ?
Parmi les différentes solutions possibles, le refinancement hypothécaire pour rénovation se démarque comme une option à la fois souple et avantageuse pour les propriétaires.
Qu’est-ce que le refinancement hypothécaire: une définition simple
Le refinancement hypothécaire, par définition, consiste à renégocier votre prêt hypothécaire actuel afin d’obtenir un nouveau financement, souvent plus élevé que le solde restant de votre prêt. L’objectif est de dégager des liquidités que vous pouvez utiliser pour divers projets : rénovations domiciliaires, consolidation de dettes ou encore investissement immobilier.
La notion d’équité disponible
Pour être admissible à un refinancement, il faut disposer d’équité sur votre maison. L’équité en immobilier correspond à la différence entre la valeur marchande de votre propriété et le solde que vous devez encore sur votre hypothèque. Plus vous avez remboursé de capital (ou plus la valeur de votre maison a augmenté), plus votre équité est élevée.
Exemple:
- Valeur marchande de la maison : 400 000 $
- Solde hypothécaire restant : 175 000 $
- 80 % de la valeur marchande : 320 000 $
- Montant maximum que vous pourriez refinancer : 145 000 $
Cet argent supplémentaire peut ensuite être réinvesti dans vos projets, comme la rénovation de votre cuisine, la modernisation de votre toiture ou l’agrandissement de votre maison.
La limite des 80 %
Au Canada, les institutions financières traditionnelles permettent généralement d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande de votre propriété, moins le solde restant de votre prêt. C’est un seuil réglementaire qui vise à protéger autant les prêteurs que les emprunteurs contre un risque d’endettement trop élevé.
Puis-je refinancer ma maison pour des rénovations ?
Oui. Le refinancement hypothécaire pour rénovation avec une banque traditionnelle est une solution populaire pour financer des travaux importants. Il présente plusieurs avantages, mais aussi certaines limites qu’il faut connaître avant de prendre une décision.
a) Les avantages
- Taux d’intérêt plus bas : généralement inférieurs à ceux d’un prêt personnel ou d’une carte de crédit, ce qui réduit le coût total des travaux.
- Paiements mensuels plus légers : grâce à un amortissement plus long, vos versements sont plus faciles à gérer.
- Préserver vos liquidités : inutile de toucher à votre fonds d’urgence, vous gardez vos économies intactes.
- Valoriser votre maison : des rénovations majeures (toiture, agrandissement, cuisine) financées par un refinancement peuvent accroître la valeur marchande de votre propriété.
En pratique, c’est souvent plus avantageux que d’autres formes de crédit quand le projet est d’envergure.
b) Les inconvénients à anticiper
- Frais et pénalités : évaluation, notaire, enregistrement et pénalité possible si vous brisez votre hypothèque avant la fin du terme.
- Cote de crédit : Une bonne cote de crédit sera nécessaire pour se qualifier.
- Équité suffisante requise : pour être admissible, il faut avoir une marge de valeur nette disponible dans votre maison.
Pertinence du projet : un refinancement est surtout intéressant pour des rénovations majeures qui augmentent la valeur de la propriété. Pour de petits travaux, d’autres options peuvent être plus adaptées.
À retenir :
Quand ces conditions ne sont pas réunies, le refinancement bancaire peut vite devenir inaccessible. Les critères stricts des institutions excluent souvent les propriétaires avec un dossier de crédit imparfait ou des revenus atypiques (travailleurs autonomes, entrepreneurs et propriétaires de petites entreprises, etc.). Dans ces cas, le prêt privé prend tout son sens : plus flexible, plus rapide et adapté à votre réalité.
Les avantages du prêt privé pour vos rénovations
- Rapidité d’approbation : parfait si vos travaux ne peuvent pas attendre, par exemple une toiture à refaire ou une infiltration à réparer avant l’hiver.
- Critères assouplis : accessible même avec un mauvais crédit, des revenus atypiques ou une situation qui ne correspond pas aux normes bancaires.
- Solution-pont efficace : vous permet de financer vos rénovations immédiatement, puis de passer plus tard à un refinancement bancaire quand votre situation se stabilise.
Exemple:
Prenons le cas d’un propriétaire avec un mauvais crédit. Sa banque refuse sa demande de refinancement, mais il doit absolument rénover sa toiture. Avec un prêt hypothécaire privé, il obtient rapidement les fonds nécessaires, réalise ses travaux et protège la valeur de sa maison. Une fois sa situation financière améliorée, il pourra refinancer auprès d’une banque à de meilleures conditions.
Pourquoi c’est pertinent pour vous?
Le prêt privé n’est pas qu’un produit financier : c’est une solution concrète pour financer vos rénovations quand les institutions traditionnelles ne vous offrent pas d’option. Chez Financière Victoria, nous analysons avant tout la valeur de votre propriété et vos besoins réels pour vous aider à concrétiser vos projets de maison, sans retards ni démarches compliquées.
Mauvais crédit : Comment le financement hypothécaire privé permet de devenir propriétaire
Comment obtenir un prêt hypothécaire avec mauvais crédit?
Un mauvais dossier de crédit ne devrait pas mettre fin à votre rêve de devenir propriétaire. Pourtant, au Canada, les banques et institutions financières traditionnelles jugent souvent sur des critères rigides : un pointage de crédit en dessous de 660, quelques paiements en retard ou une carte de crédit mal gérée et la réponse est presque toujours la même : refusé.
La vérité est simple : votre passé financier ne définit pas votre avenir. Même avec une mauvaise cote de crédit, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire et de concrétiser un projet immobilier.
Il existe des solutions de prêt alternatives ou privées qui peuvent vous aider à obtenir un prêt hypothécaire même avec un mauvais dossier de crédit.
Dans cet article, Financière Victoria, votre prêteur privé à Montréal vous aide à comprendre comment vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire au Canada malgré un dossier de crédit imparfait.
Qu’est-ce qu’une mauvaise cote de crédit ?
Au Canada, la cote de crédit est un chiffre compris entre 300 et 900 qui reflète vos habitudes financières. Elle indique aux prêteurs si vous avez payé vos dettes à temps, bien géré vos cartes de crédit et respecté vos engagements passés.
- Un score de 300 à 559 est généralement considéré comme mauvais.
- Entre 560 et 699, votre crédit est jugé moyen ou passable.
- Une cote de 700 et plus est vue comme bonne à excellente.
Concrètement, une mauvaise cote de crédit signifie que les banques jugent votre profil plus risqué et peuvent refuser votre prêt hypothécaire. Pourtant, cela ne reflète pas toujours votre situation actuelle : un retard de paiement ou une ancienne dette réglée peut continuer à peser sur votre dossier, même si vos finances sont aujourd’hui stables.
Pourquoi est-il difficile d’obtenir un prêt avec un mauvais crédit ?
Les banques et institutions financières au Canada évaluent surtout votre historique de crédit via Equifax et TransUnion. Quelques facteurs clés expliquent pourquoi un mauvais dossier limite vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire :
- Pointage de crédit faible : en dessous de 600, la plupart des prêteurs considèrent le risque trop élevé, même si vos finances se sont stabilisées.
- Erreurs fréquentes : paiements notés en retard ou dettes réglées mais encore inscrites faussent votre dossier et nuisent à votre profil.
- Profils exclus d’office :
- travailleurs autonomes et entrepreneurs aux revenus variables ;
- personnes avec revenus atypiques (commissions, contrats, saisonniers) ;
- emprunteurs ayant déjà eu une faillite ou une consolidation de dettes.
- travailleurs autonomes et entrepreneurs aux revenus variables ;
Résultat : même avec une mise de fonds et la capacité réelle de payer, plusieurs acheteurs se voient refuser leur demande de prêt.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire avec mauvais crédit ?
Comme vu plus haut, une mauvaise cote (souvent sous 660) ferme la porte à une hypothèque bancaire classique. Mais cela ne veut pas dire que devenir propriétaire est impossible.
Le prêt hypothécaire avec mauvais crédit est une solution de financement offerte par des prêteurs alternatifs ou privés.
Contrairement aux banques, ils se basent surtout sur :
- La valeur marchande de la propriété,
- L’équité disponible ou la mise de fonds,
- Votre capacité réelle à rembourser aujourd’hui.
En pratique, ce type de financement permet d’accéder à une maison malgré un dossier de crédit imparfait, grâce à des critères plus souples et une approche adaptée à la réalité de l’emprunteur.
Les solutions pour obtenir un prêt malgré un mauvais crédit
Même avec un mauvais crédit, il existe des options pour accéder au financement et réaliser votre projet immobilier. Voici les principales.
Le refinancement hypothécaire privé
Le refinancement hypothécaire privé est souvent la solution la plus accessible pour les propriétaires ayant une mauvaise cote de crédit. Contrairement aux banques, les prêteurs privés analysent d’abord la valeur de votre propriété et l’équité disponible.
Concrètement, le financement se calcule ainsi :
- Vous pouvez emprunter jusqu’à un certain pourcentage de la valeur marchande de votre maison (souvent autour de 75%).
- On soustrait ensuite le solde restant de votre hypothèque actuelle.
- La différence représente le montant que vous pouvez refinancer, peu importe si votre score de crédit est faible.
Exemple de calcul de refinancement hypothécaire :
- Maison évaluée à 400 000 $
- Solde hypothécaire actuel : 220 000 $
- 75% de la valeur = 300 000 $
- Montant disponible en refinancement privé = 75 000 $
Ainsi, même si votre historique de paiements comporte des retards ou si vous avez déjà traversé une faillite, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire privé grâce à l’équité accumulée dans votre maison et à votre mise de fonds.
Le financement privé est donc une alternative réaliste pour ceux qui veulent accéder rapidement à des liquidités malgré un dossier de crédit imparfait.
Le prêt personnel
Le prêt personnel convient pour un financement ponctuel de petit montant, avec des paiements fixes sur 1 à 5 ans. Ses taux d’intérêt sont toutefois plus élevés qu’une hypothèque, ce qui le rend adapté aux besoins limités (petites rénovations, achats urgents), mais moins avantageux qu’un refinancement ou un prêt privé pour un projet immobilier majeur.
Consolider ses dettes avant une demande
La consolidation de dettes est une stratégie efficace pour améliorer vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire malgré un mauvais crédit. Elle consiste à regrouper plusieurs dettes (cartes de crédit, prêts personnels, marges) en un seul prêt avec un taux d’intérêt généralement plus avantageux. Résultat : un seul paiement mensuel, plus simple à gérer et souvent moins élevé.
Le saviez-vous ?
Chez Financière Victoria, nous offrons des solutions de consolidation adaptées à votre situation,
afin de réduire votre ratio d’endettement et de faciliter l’accès à un
financement hypothécaire privé.
Pour être admissible :
- Votre propriété est une maison unifamiliale, un condominium, un immeuble commercial ou à revenus.
- Elle est située dans un milieu urbain desservi.
- La somme de votre prêt hypothécaire et de vos dettes à consolider doit être
inférieure ou égale à 75 % de la valeur de votre propriété.
Faites une demande de consolidation dès aujourd’hui et découvrez comment nous pouvons vous aider à reprendre le contrôle de vos finances.
Ratio d’endettement en immobilier : calcul et définition
Le ratio d’endettement : définition, calcul et interprétation
Calculateur de prêt hypothécaire
Demande de…
Le ratio d’endettement est un des outils financier incontournable utilisés par les institutions bancaires, les prêteurs privés et les investisseurs pour évaluer votre capacité à emprunter. Il indique la proportion de vos revenus qui sert à rembourser vos dettes, et influence directement l’approbation (ou le refus) d’un prêt hypothécaire, d’un crédit ou d’un refinancement. Les banques s’y fient rigoureusement mais chez Financière Victoria, on regarde au-delà du chiffre.
Mais comment se calcule-t-il concrètement ? Quel est le bon ratio d’endettement à ne pas dépasser au Québec ? Et surtout, comment savoir si votre situation actuelle est jugée saine par les prêteurs ? On vous dit tout!
Qu’est-ce que le ratio d’endettement ?
Le ratio d’endettement est un pourcentage qui indique combien de vos revenus mensuels sont utilisés pour rembourser vos dettes. Plus il est élevé, plus vous êtes considéré à risque par les prêteurs. Un bon ratio d’endettement pour un prêt hypothécaire se situe généralement sous la barre des 40 %. Cela signifie que l’ensemble de vos dettes mensuelles (hypothèque, auto, cartes de crédit, etc.) ne doit pas dépasser 40 % de vos revenus bruts. Les banques sont souvent strictes à ce sujet.
Mais du côté des prêteurs privés, la réalité est différente :Un ratio d’endettement élevé n’est pas forcément bloquant. Ce qui compte, c’est la valeur du bien immobilier (ou équité de votre maison), votre mise de fonds et la stratégie de remboursement envisagée.
Par exemple, un prêt hypothécaire privé peut être accordé même avec un ratio d’endettement de 50 % ou plus, si l’équité est suffisante et que le projet est bien structuré.
Chez Financière Victoria, nous analysons chaque dossier dans sa globalité, pas juste en fonction d’un chiffre. Si votre ratio est temporairement élevé mais que vous détenez une bonne mise de fonds ou une propriété en garantie, nous pouvons proposer un financement sur mesure avec des conditions adaptées.
Comment calculer le ratio d’endettement en immobilier?
Que vous envisagiez d’effectuer un prêt pour l’achat d’une maison ou d’investir dans l’immobilier locatif, comprendre comment calculer votre ratio d’endettement est une étape incontournable.
Voici comment procéder :
Le ratio d’endettement correspond au pourcentage de vos revenus mensuels bruts consacrés au remboursement de vos dettes. Il se calcule selon la formule suivante :
Ratio d’endettement (%) = (Total des dettes mensuelles / Revenu brut mensuel) x 100
Parmi les dettes prises en compte, on retrouve généralement :
- Le paiement hypothécaire projeté (capital + intérêts) ou de loyer
- Les taxes foncières et les frais d’assurance habitation
- Paiements sur d’autres prêts existants (auto, personnel, étudiant)
- Les soldes de cartes de crédit à rembourser
- Les obligations financières récurrentes (ex. : pension alimentaire)
Le revenu brut mensuel inclut :
- Salaire avant impôts
- Revenus locatifs
- Bonus ou primes récurrentes
- Revenus d’activités secondaires déclarés
Exemple de calcul du ratio d’endettement
Pour mieux comprendre comment utiliser la formule du ratio d’endettement, rien de tel qu’un exemple concret.
Imaginons la situation suivante :
- Revenu brut mensuel : 5 000 $
- Dettes mensuelles :
- Paiement hypothécaire : 1 200 $
- Prêt automobile : 400 $
- Paiement minimum carte de crédit : 150 $
- Prêt étudiant : 250 $
Total des dettes mensuelles = 1 200 $ + 400 $ + 150 $ + 250 $ = 2 000 $
Application de la formule :
(2 000 ÷ 5 000) x 100 = 40 %
Résultat : Le ratio d’endettement est de 40 %.
Comment interpréter un ratio d’endettement en immobilier ?
En immobilier, il sert d’indicateur clé pour évaluer votre capacité d’emprunt. De manière générale:
| Ratio d’endettement | Interprétation |
|---|---|
| Moins de 30% | Excellente capacité d’emprunt. Accès rapide au financement, même à taux préférentiel. |
| 30 à 40 % | Profil généralement admissible, surtout avec une mise de fonds solide. |
| 40 à 45 % | Risque plus élevé, mais financement possible selon l’équité disponible. |
| 45 % et plus | Cas atypique : possible avec une évaluation rigoureuse et un montage personnalisé. |
En résumé, pour maximiser vos chances d’approbation, visez un ratio d’endettement en dessous de 35 %, et ajustez votre projet ou vos dettes si nécessaire avant de déposer une demande de prêt. Au-delà de 43-44 %, les prêts bancaires deviennent difficiles sans garanties supplémentaires.
Un ratio élevé n’est pas une fin en soi. Chez Financière Victoria, on évalue chaque dossier en fonction de votre réalité et de votre projet immobilier.
Faites évaluer votre situation par un conseiller
Divorce, séparation & hypothèque
Séparation ou divorce : que faire avec l’hypothèque et la maison ?
Vous vous séparez et la maison est aux deux noms ? Qui garde la propriété, qui paie l’hypothèque, faut-il vendre ou racheter la part de l’autre ?
Mariés ou conjoints de fait, vos options ne sont pas les mêmes et chaque décision a des conséquences juridiques et financières importantes.
Dans cet article, on vous explique clairement quoi faire avec l’hypothèque en cas de divorce ou séparation : responsabilités, rachat de part, erreurs à éviter et solutions de financement, y compris le prêt privé.
Qui est responsable de l’hypothèque après une séparation ?
Lors d’une séparation ou d’un divorce, il est crucial de bien comprendre vos responsabilités légales et financières avant de prendre une décision sur l’avenir de la maison ou de l’hypothèque.
Tant que le contrat d’hypothèque n’est pas modifié auprès du prêteur, les deux conjoints restent solidairement responsables du prêt, même si l’un des deux a quitté la maison. Un accord verbal ou une entente privée ne suffit pas à dégager une partie de cette obligation. Vous êtes tous les deux liés à la dette jusqu’à ce qu’un changement officiel soit fait.
Pour que l’un des conjoints devienne seul responsable, il y a deux étapes :
- Le rachat de part, où l’un rachète la portion de l’autre ;
- Une renégociation de l’hypothèque avec le prêteur pour retirer un nom du contrat ou le refinancement hypothécaire par le conjoint qui achète.
Qui paie la maison en cas de séparation ?
En cas de séparation, les deux époux doivent continuer à partager les dépenses liées à la maison. Cela inclut :
- l’hypothèque,
- les taxes municipales et scolaires,
- l’assurance habitation.
Si l’un des conjoints ne paie pas sa part, l’autre peut avancer les sommes nécessaires et ensuite réclamer un remboursement.
Peut-on garder une hypothèque à deux après une séparation ?
Oui, mais cette option comporte des risques et doit être encadrée légalement.
Certains ex-conjoints choisissent de conserver l’hypothèque conjointe :
- pour laisser les enfants dans la maison,
- en attendant une vente,
- ou faute de liquidités pour un rachat de part.
Attention :
- Vous restez tous deux responsables du prêt : si l’un ne paie pas, l’autre doit couvrir la totalité.
- Si l’un ne paie pas, l’autre en subit les conséquences (incluant sur la cote de crédit).
- Cette dette peut nuire à votre capacité d’emprunt future.
Conseil : Si vous maintenez l’hypothèque à deux, faites rédiger une entente claire chez un notaire.
Séparation : mariés ou conjoints de fait, ce n’est pas la même chose
Au Québec, les règles entourant la maison et l’hypothèque ne sont pas les mêmes selon que vous êtes mariés ou conjoints de fait. Ce statut juridique influence directement le partage de la propriété lors d’une séparation.
Conjoints mariés : la maison fait partie du patrimoine familial
En cas de divorce, la résidence principale est automatiquement incluse dans le patrimoine familial, peu importe qui a payé l’hypothèque ou dont le nom apparaît sur l’acte de propriété. Cela signifie que :
- La valeur nette de la maison est partagée à parts égales, sauf exception (contrat de mariage, héritage, donation).
- Même si un seul conjoint est propriétaire sur papier, l’autre peut réclamer sa part si la maison servait de résidence familiale.
- En cas de désaccord, le partage est tranché par la cour.
Conjoints de fait : pas de patrimoine familial
Pour les conjoints de fait, aucune règle de partage automatique ne s’applique. Seul le nom inscrit sur le titre de propriété fait foi :
- Si un seul conjoint est propriétaire, l’autre n’a aucun droit automatique sur la maison, même après plusieurs années de vie commune.
- Si les deux noms figurent sur l’acte, la maison est considérée comme copropriété (en parts égales ou selon ce qui est établi chez le notaire).
- Il est fortement conseillé de signer une entente de vie commune ou une convention de séparation pour clarifier les droits de chacun.
Bon à savoir : En l’absence d’une telle entente, les recours légaux peuvent être limités pour un conjoint de fait qui n’est pas propriétaire sur papier.
Rachat de part : comment ça fonctionne ?
Le rachat de part permet à un ex-conjoint de devenir l’unique propriétaire de la maison après une séparation.
- Évaluer la propriété : Un évaluateur agréé détermine la valeur marchande.
- Calculer l’équité à partager:
Valeur de la maison – solde de l’hypothèque = équité.
Exemple : 500 000 $ – 300 000 $ = 200 000 $ → 100 000 $ à verser à l’ex conjoint.
- Obtenir un nouveau financement : Vous devez être en mesure d’assumer seul l’hypothèque. Un nouveau prêt ou un refinancement est requis.
- Passer chez le notaire : La transaction est officialisée chez le notaire, qui procède au changement de propriétaire, au versement de la part rachetée et à l’enregistrement du nouveau prêt.
- Prévoir certains frais : Évaluation, notaire, droits de mutation (selon le cas) et pénalité hypothécaire si applicable.
Hypothèque et séparation : les erreurs à éviter
Une séparation mal encadrée peut entraîner de lourdes conséquences financières, surtout en lien avec l’hypothèque.
Parmi les erreurs fréquentes :
- Ne pas consulter de notaire : seul un acte notarié officialise un transfert de propriété ou modifie les obligations du prêt.
- Se fier à un accord verbal : sans document signé, aucun recours légal en cas de conflit.
- Sous-estimer l’impact sur le crédit : tant que l’hypothèque n’est pas modifiée, les deux ex-conjoints restent responsables. Si l’un ne paie plus, l’autre en subit les conséquences.
Pour éviter ces pièges, il est essentiel de formaliser chaque étape avec des professionnels.
Prêt privé hypothécaire : une solution pour garder la maison après une séparation
Vous vous séparez et souhaitez conserver votre résidence, mais la banque vous refuse le refinancement hypothécaire ? Chez Financière Victoria, nous proposons une alternative flexible : le prêt hypothécaire privé.
Pourquoi choisir un prêt privé après une séparation ?
Contrairement aux banques, nous basons notre décision principalement sur la valeur nette de votre propriété (l’équité), et non sur votre cote de crédit ou votre revenu. Cette approche permet de débloquer rapidement du financement, même dans des cas complexes.
Ce que nous offrons :
- Financement jusqu’à 75 % de la valeur marchande de votre maison
- Approbation simplifiée, souvent en moins de 72 h
- Peu de documents exigés
- Un prêt hypothécaire conventionnel peut aussi être combiné à une deuxième hypothèque avec un prêteur privé. Cela vous permet de racheter la part de votre ex tout en conservant votre prêt hypothécaire à taux avantageux.
Ne pas payer ses taxes municipales : conséquences et recours
Non-paiement des taxes municipales : conséquences et recours
Parler à un prêteur privé
Parler à un prêteur privé
CritèresBanque traditionnellePrêteur privé Approbation basée surRevenu, cote de crédit,…
Et si votre maison se retrouvait à l’encan simplement parce que vous avez oublié de payer vos taxes municipales?
Au Québec, ce scénario n’a rien d’une fiction. Chaque année, des propriétés sont vendues pour non-paiement de taxes, parfois pour quelques milliers de dollars en retard seulement.
Ne pas payer ses taxes municipales peut entraîner des pénalités importantes, des intérêts cumulés, des procédures juridiques coûteuses et dans les cas extrêmes, la perte de votre immeuble.
Alors, quelles sont les vraies conséquences de ne pas payer ses taxes municipales au Québec? Comment fonctionnent les ventes pour défaut de paiement de taxes municipales? Et surtout, quels recours avez-vous pour éviter le pire?
Financière Victoria, prêteur hypothécaire privé à Montréal, fait le point sur tout ce que vous devez savoir : délais, recours, exemples concrets et conseils pour régulariser votre situation.
Que sont les taxes municipales: définition et fonctionnement
Les taxes municipales sont des sommes que tout propriétaire d’un immeuble doit verser à sa municipalité.
Elles servent à financer les services publics locaux comme la collecte des déchets, la voirie, les services d’incendie, la police, les bibliothèques, l’entretien des parcs, ou encore les travaux d’infrastructure.
Le paiement est obligatoire. Même si vous n’utilisez pas tous les services municipaux, vous devez payer les taxes qui s’y rattachent. En cas de non-paiement, des intérêts s’accumulent, puis la municipalité peut entamer des procédures pouvant aller jusqu’à la vente de la propriété pour récupérer les sommes dues.
Comment calculer les taxes municipales ?
Au Québec, les taxes municipales sont calculées en fonction de la valeur foncière de votre propriété. Cette valeur est déterminée par l’évaluation municipale, qui tient compte de divers critères comme :
- La superficie,
- L’emplacement,
- L’année de construction ou encore les rénovations effectuées.
Chaque municipalité applique ensuite un taux de taxation (ou taux de taxe foncière) par tranche de 100 $ d’évaluation. Ce taux varie d’une ville à l’autre et peut aussi dépendre du type d’immeuble (résidentiel, commercial, industriel).
Exemple de calcul :
Prenons une maison située à Montréal dont la valeur foncière est évaluée à 450 000 $.
Si la Ville applique un taux de taxation résidentielle de 0,8512 $ par 100 $, le calcul est le suivant :
(450 000 ÷ 100) × 0,8512 = 3 830,40 $
Le propriétaire devra donc payer environ 3 830 $ en taxes municipales pour l’année.
Note: À cela peuvent s’ajouter d’autres frais comme la taxe d’arrondissement, la taxe de services (eau, égouts), ou des tarifs spéciaux selon les travaux locaux.
Que se passe-t-il si on ne paie pas ses taxes municipales?
Au Québec, un retard de paiement sur vos taxes municipales peut avoir de lourdes conséquences : intérêts, pénalités, démarches juridiques et, dans certains cas, perte de votre propriété.
Heureusement, ces situations ne dégénèrent pas du jour au lendemain. La plupart des municipalités envoient des rappels, puis proposent des ententes avant de passer aux mesures légales. Mais après 2 ans de retards cumulés, la vente pour taxes impayées devient une possibilité bien réelle.
1. Les premières étapes : pénalités et intérêts
Lorsqu’un compte de taxes n’est pas payé à l’échéance, la municipalité applique automatiquement :
- des intérêts annuels, généralement autour de 10 à 15 %, (Ce n’est pas un chiffre officiel universel, car chaque municipalité établit ses propres taux et frais.
- des pénalités administratives (selon les modalités locales),
- et l’envoi de relevés de compte pour vous aviser du solde dû.
Certaines villes peuvent accorder un court délai de grâce (quelques jours), mais dans la plupart des cas, les frais commencent à s’accumuler dès le lendemain de l’échéance. Une fois les intérêts et les frais ajoutés, le coût total du crédit dépasse généralement 20 % par année.
Exemple :
Imaginons que vous avez une facture de taxes municipales impayée de 3 000 $. Si la ville applique un taux d’intérêt de 12 % par année, voici ce qui se passe après un an :
3 000 $ × 12 % = 360 $ d’intérêts
À cela peuvent s’ajouter des frais fixes de rappel (par exemple 45 $), ce qui porte la dette à environ 3 405 $ après 12 mois, sans compter les procédures qui pourraient suivre.
À ce stade, il est encore possible d’agir. Il est fortement recommandé de régulariser la situation ou de chercher une solution de financement avant que la ville n’entame les démarches judiciaires.
2. L’avis de vente pour non-paiement de taxes
Si la dette n’est pas réglée à la fin de l’année fiscale, la municipalité enclenche la procédure légale de vente pour taxes municipales impayées. Cette procédure est encadrée par le Code municipal du Québec (articles 1022 et suivants) et la Loi sur les cités et villes (articles 511 et suivants). Ce cadre juridique permet à la ville de récupérer légalement les montants dus en procédant à la vente de votre bien, sans nécessairement passer par les tribunaux.
Les grandes étapes du processus :
- Année suivante : la ville vous envoie un avis écrit vous informant de l’intention de vendre la propriété pour récupérer les montants dus.
- 6 mois avant la vente : envoi officiel de l’avis de vente pour non-paiement de taxes. Des frais supplémentaires s’ajoutent (souvent 45 $).
- 3 mois avant la vente : la municipalité vous envoie un dernier rappel, puis publie l’annonce de vente.
- 2 mois avant la vente : la propriété est officiellement mise en vente. Un préavis est inscrit au Registre foncier du Québec, et des frais additionnels de 5 % du solde (jusqu’à 2 000 $) sont appliqués.
Les créanciers hypothécaires sont également informés, ce qui peut avoir un impact direct sur votre financement futur.
À retenir :
Le processus complet prend environ un an, mais une fois amorcé, il devient difficile et coûteux de revenir en arrière. Ne pas payer ses impôts municipaux au Québec peut mener à la saisie pure et simple de votre propriété, même si la dette initiale était modeste.
Vous êtes en retard? Évitez la vente de votre propriété et contactez Financière Victoria dès maintenant pour explorer vos options.
Prêteur privé pour l’achat d’une maison: une option à considérer!
Quand on rêve de devenir propriétaire, mais que les institutions financières refusent de nous financer en raison d’un mauvais dossier de crédit ou d’une situation financière instable, le projet peut sembler hors de portée. Pourtant, une solution existe: le prêt privé.
De plus en plus de Québécois se tournent vers ce type de financement alternatif pour concrétiser leur projet immobilier. Accessible, rapide et flexible, le prêt privé pour l’achat d’une maison peut faire toute la différence, surtout quand les portes des banques se ferment.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire privé ?
Un prêt hypothécaire privé est un financement immobilier offert par un prêteur non bancaire. Il peut s’agir d’un particulier, d’une entreprise ou d’un groupe d’investisseurs.
Contrairement aux institutions financières traditionnelles, ces prêteurs n’évaluent pas uniquement votre revenu ou votre dossier de crédit. Leur décision repose principalement sur l’équité immobilière, c’est-à-dire la valeur marchande de la propriété que vous souhaitez financer.
Ce type de prêt est souvent utilisé comme solution de rechange :
- après un refus bancaire,
- pour financer un projet urgent,
- ou pour des achats immobiliers non standards (ex. : flip, immeuble mixte, propriété atypique).
Les prêts hypothécaires privés sont généralement de courte durée, avec des taux d’intérêt plus élevés que ceux des banques. En échange, ils offrent une approbation rapide et une grande souplesse dans les conditions.
Habituellement, un prêteur privé se protège en faisant un refinancement hypothécaire ou une deuxième hypothèque sur des biens immobiliers
Banques et prêteurs privés : quelle différence pour un prêt hypothécaire ?
Lorsqu’il est question de financement immobilier, les critères d’approbation et les conditions varient grandement entre les institutions financières traditionnelles et les prêteurs privés. Alors que les banques suivent des règles strictes basées sur votre profil financier, les prêteurs privés adoptent une approche plus flexible centrée sur la valeur de la propriété.
Voici un aperçu clair des différences les plus importantes :
Équité en immobilier : comment la calculer et l’utiliser
Qu’est-ce que l’équité en immobilier ? Vous êtes propriétaire et vous entendez souvent parler de « valeur nette » ou d’« équité », sans…